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권리분석 방법

대지권이 없음이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인 한다. 

만약 대지권 미등기라도 감정가격에 토지가격을 포함한 경우, 토지 별도 등기가 되어 있어도 낙찰 후 대지권 등기가 가능하다. 

권리분석을 할때 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 가등기 가처분이 있는지 반드시 확인해야 한다.

후순위 가처분 중에서 현 소유자의 소유권말소를 청구하는 경우에는 향후 소송의 결과를 가능할 수 있는 상황이 아니라면 피하는 것이 좋다.

또한 청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지가처분이 있는지 반드시 확인 해야 한다.

이 경우 후순위이지만, 인수되는 권리이기 때문에 입찰하면 안된다.

은행에서는 근저당을 근거로 한 채권최고액을 설정할 때 대출금액의 120~130%를 설정한다.

정리해보자

표제부에서 "부동산의 소유권보존일", "대지지분", "건평"등 외형에 관한 부분 확인

갑구와 을구의 권리들을 날짜순으로 나열하여 말소기준권리를 찾고 소유권의 변동사항이나 인수권리가 없는지 확인한다

건축물대장에서 확인사항으로는

간혹 부동산 빌라 1층일 경우 근린생활시설, 창고인데 불법개조하여 주거용으로 사용하는 경우 불법건축물로의 구조 변경이나 중축 등의 여부를 확인한다.

권리분석 4단계

1단계 : 말소기준 권리 찾기

2단계 : 등기부등본상의 인수권리 분석

3단계 : 임차인(점유자) 분석

4단계 : 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인