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1. 여러군데 중개사에 동시에 내 놓는다.

but ) 중개사는 공유를 하기 싫어한다. 왜? 중개비는 임차인, 임대인 모두에게 나오기 때문이다.

굳이 한 중개사를 이용 할 거면 중개비 더 줄테니까 빨리 빼달라 요구하라.

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2. 우리 동네말고 주변에도 내 물건을 내 놓아라.

동네를 정하지 않고 돌아다니는 임차인도 많다.

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3. 내 물건을 다양한 방법으로 홍보하라

ex) 카페, 어플, sns 등 다양한 홍보

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4. 중개사 수수료를 많이 준다.

중개 수수료를 많이주면 신고 가능해서 못믿는 사람들도 있지만 내가 조금이라도 더 줘서 좋은 이미지 심는다.

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5. 능력있는 중개사를 찾는다.

구분법은?

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6. 중개사들은 내 물건 말고도 다른 물건을 가지고 있으니, 내 물건을 신경쓰고 있는지 자주 확인 한다. 늦어도 일주일에 한 번

많은 중개사들은 적어놓고 잊어 버리기도 한다. 이렇게하면 전화받기 싫어서라도 빨리 빼려 한다.

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7. 중개사가 나를 기억하게 만들어라

기억에 남는 사람, 도와주고 싶은 사람이 되라

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8. 우선 맞추고 나중에 올린다.

비워 놓는 것은 좋은게 아니다. 큰 차이가 나지 않는다면 이 방법을 써라!

한 달 공실일 때 유지비를 계산해보아라

권리분석 방법

대지권이 없음이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인 한다. 

만약 대지권 미등기라도 감정가격에 토지가격을 포함한 경우, 토지 별도 등기가 되어 있어도 낙찰 후 대지권 등기가 가능하다. 

권리분석을 할때 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 가등기 가처분이 있는지 반드시 확인해야 한다.

후순위 가처분 중에서 현 소유자의 소유권말소를 청구하는 경우에는 향후 소송의 결과를 가능할 수 있는 상황이 아니라면 피하는 것이 좋다.

또한 청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지가처분이 있는지 반드시 확인 해야 한다.

이 경우 후순위이지만, 인수되는 권리이기 때문에 입찰하면 안된다.

은행에서는 근저당을 근거로 한 채권최고액을 설정할 때 대출금액의 120~130%를 설정한다.

정리해보자

표제부에서 "부동산의 소유권보존일", "대지지분", "건평"등 외형에 관한 부분 확인

갑구와 을구의 권리들을 날짜순으로 나열하여 말소기준권리를 찾고 소유권의 변동사항이나 인수권리가 없는지 확인한다

건축물대장에서 확인사항으로는

간혹 부동산 빌라 1층일 경우 근린생활시설, 창고인데 불법개조하여 주거용으로 사용하는 경우 불법건축물로의 구조 변경이나 중축 등의 여부를 확인한다.

권리분석 4단계

1단계 : 말소기준 권리 찾기

2단계 : 등기부등본상의 인수권리 분석

3단계 : 임차인(점유자) 분석

4단계 : 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

대법원 사이트 100% 활용법

대법원 사이트에서 물건을 확인하는 습관을 들이자.

유료사이트의 실수는 법적으로 보상이 되지않지만, 대법원 사이트에서 정보가 잘못 기재된 경우에는 '매각불허가'신청을 할 수 있다.

1. 물건기본정보에서 확인해야 하는 사항들..

1) 물건의 주소지 

2) 청구금액 : 채권자가 채무자에게 받아야 하는 금액이다.

3) 배둥요구종기일 : 대항력 있는 임차인이 있을 경우 반드시 확인 할 것.

배당은 법원에서 경매를 통해 매각한 금액을 채권자들에게 나눠 주는 것이다.

2. 사건기본내역에서 확인해야 하는 사항들

1) 종국결과에서 '미종국'은 경매사건이 아직 종결되지 않았다는 뜻.

3. 당사자내역에서 확인해야하는 사항들

1) 채권자 : 경매신청권자

2) 소유자 : 경매부동산의 명의를 갖고있는 사람

3) 채무자 : 경매부동산을 담보로 돈을 빌려 쓴 사람

4) 임차인 : 관례상 해당 부동산에 전입만 되어있으면 임차인

5) 점유자 : 전입이나 사업자등록이 되어있으나 배당 요구 신청을 하지 않은 사람

6) 유치권자 : 유치권 신고서를 제출한 사람 

4. 문건/송달내역에서 확인해야 하는 사항들

1) 유치권 신고

2) 채권자의 매각기일 연기신청

3) 매각기일 변경 신청

4) 재감정 신청 

채권자의 경우 2회에 한하여 연기, 변경신청이 가능

말소기준권리

모든 권리 관계를 정리하는 기준

말소기준권리의 역할

말소기준권리보다 먼저 있으면 선순위 권리

말소기준권리보다 늦게 있으면 후순위 관리

말소기준권리의 종류

1.저당권

2.가압류

3.담보 가등기

4.말소될 전세권

5.경매기입등기

배당요구 종기일 : 배당을 요구할 수 있는 기한

입찰전에 알아두어야 할 사항

1. 법원에서

_1. 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서를 포함한 경매사건의 열람 가능(법원에서) 유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수 되는 경우가 있으니 주의

경매물건의 특별매각조건

1. 유치권

2. 대항력 임차인

3. 토지별도등기

4. 재매각

4. 제시 외 건물 소재 등

특별매각조건은 반드시 확인 하고 입찰하자

_2. 입찰보증금은 전날 수표 한장으로 미리 준비. 재매각의 경우 최저가의 20~30%를 준비

_3. 개별경매의 경우 물건번호도 정확히 기재해야 함

_4. 가장 많은 금액을 적어낸 사람이 최고가매수인이 되고, 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘는 금액으로 입찰서를 제출한 자는 차순위 매수신고 가능하다. 낙찰자가 사정상 잔금 못내면 낙찰허가 가능하다. 그러나 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 보증금 반환이 안된다.

2. 법원에서 진행되는 경매절차

1) 경매개시 : 오전 10시

2) 경매사건기록부 열람과 입찰시작 : 집행관이 입찰개시 선언을 하면 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능 (물건명세서, 감정평가서, 임대차조사서 등)이 있다.

3) 입찰마감 : 11시 10분에 마감하고 이후 입찰표 제출불가

4) 개찰후 최고가 매수인 발표

5) 매각허가 결정 : 낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정

6) 항고기간 : 매각허가결정후 1주일동안 채무자나 이해관계인의 항고가 가능

7) 잔금납부기일지정 : 낙찰 후 2주가 지나면 잔금납부일이 지정된다.

8) 지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권이전을 하면된다. 낙찰자가 잔금 납부 기일 내에 납부 못하면 재경매기일 하루전까지 잔금납부가 가능 대부분 잔금을 내고 점유자와 명도협상을 시작.

9) 인도명령신청 : 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도명령을 결정 받아야 한다. 배당 받을 수 있는 임차인의 경우에는 인도명령이 배당기일 이후에 나온다.

10) 잔금납부를 하고나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당금 지급을 한다.

인도명령이란? 경매물건 낙찰후 법원이 채무자나 점유자에게 말하는 명령

경매 참여전 순서

경매물건 검색 -> 권리분석 -> 현장조사 -> 시세조사

경매에서 대금을 미납한 물건은 대개 경쟁률이 떨어진다. 

숨겨진 함정이나, 눈에 보이지 않는 하자가 있다고 생각.

그렇다면 왜 대금 미납이 발생할까?

1. 말소 기준 권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못한채 입찰한 경우

2. 시세 파악 실패

3. 건물의 치명적인 결함 -> 이때는 매각불허 신청 가능

4. 낙찰받고 집을 갔더니, 생활하는 행님들의 집..?

5. 낙찰은 되었지만, 신용문제로 대출이 안되는 경우 

6. 입찰금액 잘못 기재

부동산 시세파악시 참고 할 것

1. 나이 드신분의 시세는 맹신 하지 말 것

2. 매도 / 매수가격을 각각 물어 볼 것

3. 귀찮아하는 부동산은 Skip!

4. 행정적 규제사항, 혐오시설 점검

5. 경매자의 신분을 숨긴다.

6. 부동산은 많은 곳을 가고, 중개업소와 친해져라

입찰가 결정시에는 확실한 수익 계산을 하고 미리 정하여 정하자!

임대수익을 얻는 투자 방삭일 선호해라! 상당한 매도차익은 단기가 아닌 중장기에서 얻을 수 있다.

토지거래 허가 대상이 아니면 인기가 좋다.

1. 여러군데 중개사에 동시에 내 놓는다.

but ) 중개사는 공유를 하기 싫어한다. 왜? 중개비는 임차인, 임대인 모두에게 나오기 때문이다.

굳이 한 중개사를 이용 할 거면 중개비 더 줄테니까 빨리 빼달라 요구하라.

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2. 우리 동네말고 주변에도 내 물건을 내 놓아라.

-> 동네를 정하지 않고 돌아다니는 임차인도 많다.

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3. 내 물건을 다양한 방법으로 홍보하라

ex) 카페, 어플, sns 등 다양한 홍보

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4. 중개사 수수료를 많이 준다.

-> 중개 수수료를 많이주면 신고 가능해서 못믿는 사람들도 있지만 내가 조금이라도 더 줘서 좋은 이미지 심는다.

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5. 능력있는 중개사를 찾는다.

구분법은?

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6. 중개사들은 내 물건 말고도 다른 물건을 가지고 있으니, 내 물건을 신경쓰고 있는지 자주 확인 한다. 늦어도 일주일에 한 번

-> 많은 중개사들은 적어놓고 잊어 버리기도 한다. 이렇게하면 전화받기 싫어서라도 빨리 빼려 한다.

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7. 중개사가 나를 기억하게 만들어라

-> 기억에 남는 사람, 도와주고 싶은 사람이 되라

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8. 우선 맞추고 나중에 올린다.

-> 비워 놓는 것은 좋은게 아니다. 큰 차이가 나지 않는다면 이 방법을 써라!

한 달 공실일 때 유지비를 계산해보아라