부동산 경매의 기술 2

입찰전에 알아두어야 할 사항

1. 법원에서

_1. 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서를 포함한 경매사건의 열람 가능(법원에서) 유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수 되는 경우가 있으니 주의

경매물건의 특별매각조건

1. 유치권

2. 대항력 임차인

3. 토지별도등기

4. 재매각

4. 제시 외 건물 소재 등

특별매각조건은 반드시 확인 하고 입찰하자

_2. 입찰보증금은 전날 수표 한장으로 미리 준비. 재매각의 경우 최저가의 20~30%를 준비

_3. 개별경매의 경우 물건번호도 정확히 기재해야 함

_4. 가장 많은 금액을 적어낸 사람이 최고가매수인이 되고, 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘는 금액으로 입찰서를 제출한 자는 차순위 매수신고 가능하다. 낙찰자가 사정상 잔금 못내면 낙찰허가 가능하다. 그러나 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 보증금 반환이 안된다.

2. 법원에서 진행되는 경매절차

1) 경매개시 : 오전 10시

2) 경매사건기록부 열람과 입찰시작 : 집행관이 입찰개시 선언을 하면 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능 (물건명세서, 감정평가서, 임대차조사서 등)이 있다.

3) 입찰마감 : 11시 10분에 마감하고 이후 입찰표 제출불가

4) 개찰후 최고가 매수인 발표

5) 매각허가 결정 : 낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정

6) 항고기간 : 매각허가결정후 1주일동안 채무자나 이해관계인의 항고가 가능

7) 잔금납부기일지정 : 낙찰 후 2주가 지나면 잔금납부일이 지정된다.

8) 지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권이전을 하면된다. 낙찰자가 잔금 납부 기일 내에 납부 못하면 재경매기일 하루전까지 잔금납부가 가능 대부분 잔금을 내고 점유자와 명도협상을 시작.

9) 인도명령신청 : 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도명령을 결정 받아야 한다. 배당 받을 수 있는 임차인의 경우에는 인도명령이 배당기일 이후에 나온다.

10) 잔금납부를 하고나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당금 지급을 한다.

인도명령이란? 경매물건 낙찰후 법원이 채무자나 점유자에게 말하는 명령