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말소기준권리

모든 권리 관계를 정리하는 기준

말소기준권리의 역할

말소기준권리보다 먼저 있으면 선순위 권리

말소기준권리보다 늦게 있으면 후순위 관리

말소기준권리의 종류

1.저당권

2.가압류

3.담보 가등기

4.말소될 전세권

5.경매기입등기

배당요구 종기일 : 배당을 요구할 수 있는 기한

1. 여러군데 중개사에 동시에 내 놓는다.

but ) 중개사는 공유를 하기 싫어한다. 왜? 중개비는 임차인, 임대인 모두에게 나오기 때문이다.

굳이 한 중개사를 이용 할 거면 중개비 더 줄테니까 빨리 빼달라 요구하라.

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2. 우리 동네말고 주변에도 내 물건을 내 놓아라.

-> 동네를 정하지 않고 돌아다니는 임차인도 많다.

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3. 내 물건을 다양한 방법으로 홍보하라

ex) 카페, 어플, sns 등 다양한 홍보

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4. 중개사 수수료를 많이 준다.

-> 중개 수수료를 많이주면 신고 가능해서 못믿는 사람들도 있지만 내가 조금이라도 더 줘서 좋은 이미지 심는다.

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5. 능력있는 중개사를 찾는다.

구분법은?

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6. 중개사들은 내 물건 말고도 다른 물건을 가지고 있으니, 내 물건을 신경쓰고 있는지 자주 확인 한다. 늦어도 일주일에 한 번

-> 많은 중개사들은 적어놓고 잊어 버리기도 한다. 이렇게하면 전화받기 싫어서라도 빨리 빼려 한다.

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7. 중개사가 나를 기억하게 만들어라

-> 기억에 남는 사람, 도와주고 싶은 사람이 되라

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8. 우선 맞추고 나중에 올린다.

-> 비워 놓는 것은 좋은게 아니다. 큰 차이가 나지 않는다면 이 방법을 써라!

한 달 공실일 때 유지비를 계산해보아라

전월세 얻을때 실수하면 안되는 것

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1. 주인이 아닌 사람과 계약하고 돈보내는 경우 조심. ex) 집주인 와이프.

-> 이럴 경우에는 절대 보내면 안된다. 중개사에게도 계약금을 맡기지 않는다.

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2. 경매 당한 집인줄 모르고 전월세 계약하는 경우 조심

-> 중개사도 믿기힘든데, 직거래로 집주인을 믿는다는 것은 말이 안된다.

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3. 대출 있는 집인줄 모르고 전세 계약하기.

-> 등기부 등본을 떼보면 대출이 있는지 없는지 알 수 있다.

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부동산을 살 때 실수하면 안되는 것.

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1. 주인이 아닌 사람과 계약하고 돈 보내기.

-> 위임장이 있어야 되고, 인감도장, 인감증명이 되어야 한다.

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2. 대출, 가압류 있는 것을 모르고 잔금 치르기

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등기부 등본 : 부동산의 이력을 누구나 알 수 있게 하기 위해서 존재

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개요 : 면적 / 층

소유권 : 소유자, 법적다툼

물권 : 대출, 기타

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등기부 등본의 종류 : 토지 등기부등본, 건물 등기부등본 ) -> 일반 건물

대지, 건물 ) -> 집합 건물 ex) 다세대 빌라, 아파트, 분양 상가 등 땅은 1개인데 건물 주인은 여러가지 인 것

우리나라는 땅하고 건물을 다른 부동산으로 친다. 단독주택을 갖고 있다면, 땅과 건물을 다 갖고있는 것.

대지 = 지분, 토지와는 다르다 토지는 딱 구역이 정해져있음.

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< 일반건물 등기부 등본 >

부동산 중개사들한테 달라고 무조건 요구 한다. 혹은 직접 뗀다. 토지와 건물 둘다 뗄 것.

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표제부는 건물 전체를 말한다. 대략적인 개요가 나온다.

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갑구에서는 소유권, 법적인 다툼을 볼 수 있다.

빨간색으로 지워진 것은 해결이 된 것! 안 지워진 것은 진행중!

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취하 되었다 = 주인이 돈을 들고 와서 갚았다.

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을구에서는 소유권 이외의 것.

근저당권 : 주택 담보 대출 같은 것.

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주택임차권 : 전세입자가 전세가 끝나서 나가야하는 상황. 집주인이 돈을 안줄때 돈을 받을 수 있도록 설정해주는 것.

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주요 등기 사항 요약으로 정리 해주기도 한다. 앞의 과정은 생략하고 주요 내용만 !

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< 집합건물 등기부 등본>

표제부는 건물 전체를 말한다.

갑구는 소유권.

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인터넷 등기소를 통해서 등기부등본을 700원을 내고 볼 수 있다.

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등기부 등본 보는법 핵심정리 )

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1. 사기는 말만 믿어서 당한다. -> 등기부 등본을 반드시 확인

2. 주인인지 정확히 확인 할 것 -> 반드시 주인과 거래 한다.

3. 대출, 가압류, 경매여부 확인 -> 등기부 등본을 통해서 확인

4. 토지, 건물, 집합건물 3종류 -> 일반 건물의 경우 토지와 건물을 둘다 떼고, 집합건물의 경우 집합건물을 하나 뗀다.

5. 대법원 인터넷 등기소 열람

1. 경매 물건 검색 

대법원 경매정보 사이트를 통해 경매 관련 정보를 검색 한다.

좀 더 자세한 정보가 필요한 경우에는 xx옥션 등을 유료로 이용한다.

큰 돈을 벌기 위해서 작은 돈을 쓰는 것이 좋다!!

알아야 할 것 

부동산 경매 투자자 들은 각 지역의 법원 위치를 숙지하도록 한다.

감정평가액은 시세 보다 약간 높다고 생각하면 된다.

유찰이 되면 보통 가격을 떨어뜨리는데 서울의 경우 20%, 인천은 30%

2. 용어

유찰 : 1등이 없는 상황

낙찰 : 1등이 나온 상황

패찰 : 입찰에서 졌다.

입찰 보증금 : 법원에서 요구하는 보증금으로서 최저금액의 10%를 요구

기일입찰 : 나 또는 대리인이 반드시 입찰을 하러 가야함

매각 기일은 통상 35일이다.

보존등기가 30년에 가까우면 미래가치가 있다.

1. 건물 구조 파악

2. 내부 시설물 확인

3. 입지 및 교통편 ( 주차장, 대중교통 등 ) 파악 

4. 주변 편의 시설물 확인

5. 방향에 따라 같은 아파트여도 시세가 다를 수 있다.

6. 시세를 알아볼땐 여러 부동산을 가보고 참고해본다.

7. 지하철역에서 해당 부동산을 두발로 걸어가보고 직접 느껴본다.