말소기준권리
모든 권리 관계를 정리하는 기준
말소기준권리의 역할
말소기준권리보다 먼저 있으면 선순위 권리
말소기준권리보다 늦게 있으면 후순위 관리
말소기준권리의 종류
1.저당권
2.가압류
3.담보 가등기
4.말소될 전세권
5.경매기입등기
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배당은 법원에서 경매를 통해 채권자들에게 나눠 주는 것을 뜻한다.
배당금액이 채권액의 총합보다 모자랄때가 많고 이러한 경우에 채권자 사이에 분쟁이 일어날 여지가 있다.
부족한 배당금을 잘 분배하여야 만족되는 채권자와 그렇지 않은 채권자 구분, 임차인의 보증금 손실액
그리고 낙찰자가 인수해야 할 금액이 산출된다. 그렇기 때문에 이를 잘 계산한다면 낙찰가 산출에 유리해진다.
법원은 배당종기일을 정하고 채권자에게 이를 전달한다. 경매 개시 결정 후 2~3개월을 동안을 종기일로 정한다.
배당요구 종기일을 넘겨서 배당신청 하는 임차인들은 배당제외가 된다.
배당요구 신청과 관계 없이 배당을 받을 수 있는 자
배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자와 경매 신청을 한 압류 채권자,
첫 경매 개시 결정 기입 등기 이전에 등기된 가압류 채권자,
저당권이나 전세권 그 밖의 우선변제청구권으로 첫 경매 개시 결정 기입 등기 이전에 등기됐고 매각(낙찰)으로 인해 소멸하는 것을 가진 채권자
이를 제외한
주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인
상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인
담보 가등기권자
임금 채권자
집행력 있는 정본(판결문·화해조서·조정조서·공정증서 등)을 가진 채권자
경매 개시 결정이 등기된 후의 가압류 채권자
국세 및 지방세 등 조세채권자,
기타 민법이나 상법 및 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당 신청을 해야 배당 받을 수 있다.
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입찰전에 알아두어야 할 사항
1. 법원에서
_1. 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서를 포함한 경매사건의 열람 가능(법원에서) 유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수 되는 경우가 있으니 주의
경매물건의 특별매각조건
1. 유치권
2. 대항력 임차인
3. 토지별도등기
4. 재매각
4. 제시 외 건물 소재 등
특별매각조건은 반드시 확인 하고 입찰하자
_2. 입찰보증금은 전날 수표 한장으로 미리 준비. 재매각의 경우 최저가의 20~30%를 준비
_3. 개별경매의 경우 물건번호도 정확히 기재해야 함
_4. 가장 많은 금액을 적어낸 사람이 최고가매수인이 되고, 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘는 금액으로 입찰서를 제출한 자는 차순위 매수신고 가능하다. 낙찰자가 사정상 잔금 못내면 낙찰허가 가능하다. 그러나 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 보증금 반환이 안된다.
2. 법원에서 진행되는 경매절차
1) 경매개시 : 오전 10시
2) 경매사건기록부 열람과 입찰시작 : 집행관이 입찰개시 선언을 하면 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능 (물건명세서, 감정평가서, 임대차조사서 등)이 있다.
3) 입찰마감 : 11시 10분에 마감하고 이후 입찰표 제출불가
4) 개찰후 최고가 매수인 발표
5) 매각허가 결정 : 낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정
6) 항고기간 : 매각허가결정후 1주일동안 채무자나 이해관계인의 항고가 가능
7) 잔금납부기일지정 : 낙찰 후 2주가 지나면 잔금납부일이 지정된다.
8) 지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권이전을 하면된다. 낙찰자가 잔금 납부 기일 내에 납부 못하면 재경매기일 하루전까지 잔금납부가 가능 대부분 잔금을 내고 점유자와 명도협상을 시작.
9) 인도명령신청 : 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도명령을 결정 받아야 한다. 배당 받을 수 있는 임차인의 경우에는 인도명령이 배당기일 이후에 나온다.
10) 잔금납부를 하고나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당금 지급을 한다.
인도명령이란? 경매물건 낙찰후 법원이 채무자나 점유자에게 말하는 명령
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경매 참여전 순서
경매물건 검색 -> 권리분석 -> 현장조사 -> 시세조사
경매에서 대금을 미납한 물건은 대개 경쟁률이 떨어진다.
숨겨진 함정이나, 눈에 보이지 않는 하자가 있다고 생각.
그렇다면 왜 대금 미납이 발생할까?
1. 말소 기준 권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못한채 입찰한 경우
2. 시세 파악 실패
3. 건물의 치명적인 결함 -> 이때는 매각불허 신청 가능
4. 낙찰받고 집을 갔더니, 생활하는 행님들의 집..?
5. 낙찰은 되었지만, 신용문제로 대출이 안되는 경우
6. 입찰금액 잘못 기재
부동산 시세파악시 참고 할 것
1. 나이 드신분의 시세는 맹신 하지 말 것
2. 매도 / 매수가격을 각각 물어 볼 것
3. 귀찮아하는 부동산은 Skip!
4. 행정적 규제사항, 혐오시설 점검
5. 경매자의 신분을 숨긴다.
6. 부동산은 많은 곳을 가고, 중개업소와 친해져라
입찰가 결정시에는 확실한 수익 계산을 하고 미리 정하여 정하자!
임대수익을 얻는 투자 방삭일 선호해라! 상당한 매도차익은 단기가 아닌 중장기에서 얻을 수 있다.
토지거래 허가 대상이 아니면 인기가 좋다.
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섀도잉
위와 같이 코딩을 하였을 때, 콘솔 창에 출력되는 것은 함수 A에서 생성된 num의 값인 20이다.
이와 같이 특정 영역에서 이름이 겹쳐져 다른 변수를 가리는 것을 섀도잉 이라고 한다!
하이딩
하이딩과는 달리 부모 클래스와 자식클래스 간에 동일한 이름으로 변수를 생성하여 사용하는 상황이다.
Main문을 보았을때 과연 무엇이 출력 될 것이라고 생각하는가?
정답은 ? " Shadowing "이 출력 된다. 섀도잉과 비슷하게 가장 가까운 클래스 내부의 문자열 변수를 사용한다고 생각하면 된다.
하이딩을 사용하는 것은 정상적인 상속을 막으므로 되도록이면 변수명을 다르게하여 하이딩 상황이 일어나지 않도록 하는 것이 좋겠다.
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but ) 중개사는 공유를 하기 싫어한다. 왜? 중개비는 임차인, 임대인 모두에게 나오기 때문이다.
굳이 한 중개사를 이용 할 거면 중개비 더 줄테니까 빨리 빼달라 요구하라.
2. 우리 동네말고 주변에도 내 물건을 내 놓아라.
-> 동네를 정하지 않고 돌아다니는 임차인도 많다.
3. 내 물건을 다양한 방법으로 홍보하라
ex) 카페, 어플, sns 등 다양한 홍보
4. 중개사 수수료를 많이 준다.
-> 중개 수수료를 많이주면 신고 가능해서 못믿는 사람들도 있지만 내가 조금이라도 더 줘서 좋은 이미지 심는다.
5. 능력있는 중개사를 찾는다.
구분법은?
6. 중개사들은 내 물건 말고도 다른 물건을 가지고 있으니, 내 물건을 신경쓰고 있는지 자주 확인 한다. 늦어도 일주일에 한 번
-> 많은 중개사들은 적어놓고 잊어 버리기도 한다. 이렇게하면 전화받기 싫어서라도 빨리 빼려 한다.
7. 중개사가 나를 기억하게 만들어라
-> 기억에 남는 사람, 도와주고 싶은 사람이 되라
8. 우선 맞추고 나중에 올린다.
-> 비워 놓는 것은 좋은게 아니다. 큰 차이가 나지 않는다면 이 방법을 써라!
한 달 공실일 때 유지비를 계산해보아라
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전월세 얻을때 실수하면 안되는 것
1. 주인이 아닌 사람과 계약하고 돈보내는 경우 조심. ex) 집주인 와이프.
-> 이럴 경우에는 절대 보내면 안된다. 중개사에게도 계약금을 맡기지 않는다.
2. 경매 당한 집인줄 모르고 전월세 계약하는 경우 조심
-> 중개사도 믿기힘든데, 직거래로 집주인을 믿는다는 것은 말이 안된다.
3. 대출 있는 집인줄 모르고 전세 계약하기.
-> 등기부 등본을 떼보면 대출이 있는지 없는지 알 수 있다.
부동산을 살 때 실수하면 안되는 것.
1. 주인이 아닌 사람과 계약하고 돈 보내기.
-> 위임장이 있어야 되고, 인감도장, 인감증명이 되어야 한다.
2. 대출, 가압류 있는 것을 모르고 잔금 치르기
등기부 등본 : 부동산의 이력을 누구나 알 수 있게 하기 위해서 존재
개요 : 면적 / 층
소유권 : 소유자, 법적다툼
물권 : 대출, 기타
등기부 등본의 종류 : 토지 등기부등본, 건물 등기부등본 ) -> 일반 건물
대지, 건물 ) -> 집합 건물 ex) 다세대 빌라, 아파트, 분양 상가 등 땅은 1개인데 건물 주인은 여러가지 인 것
우리나라는 땅하고 건물을 다른 부동산으로 친다. 단독주택을 갖고 있다면, 땅과 건물을 다 갖고있는 것.
대지 = 지분, 토지와는 다르다 토지는 딱 구역이 정해져있음.
< 일반건물 등기부 등본 >
부동산 중개사들한테 달라고 무조건 요구 한다. 혹은 직접 뗀다. 토지와 건물 둘다 뗄 것.
표제부는 건물 전체를 말한다. 대략적인 개요가 나온다.
갑구에서는 소유권, 법적인 다툼을 볼 수 있다.
빨간색으로 지워진 것은 해결이 된 것! 안 지워진 것은 진행중!
취하 되었다 = 주인이 돈을 들고 와서 갚았다.
을구에서는 소유권 이외의 것.
근저당권 : 주택 담보 대출 같은 것.
주택임차권 : 전세입자가 전세가 끝나서 나가야하는 상황. 집주인이 돈을 안줄때 돈을 받을 수 있도록 설정해주는 것.
주요 등기 사항 요약으로 정리 해주기도 한다. 앞의 과정은 생략하고 주요 내용만 !
< 집합건물 등기부 등본>
표제부는 건물 전체를 말한다.
갑구는 소유권.
인터넷 등기소를 통해서 등기부등본을 700원을 내고 볼 수 있다.
등기부 등본 보는법 핵심정리 )
1. 사기는 말만 믿어서 당한다. -> 등기부 등본을 반드시 확인
2. 주인인지 정확히 확인 할 것 -> 반드시 주인과 거래 한다.
3. 대출, 가압류, 경매여부 확인 -> 등기부 등본을 통해서 확인
4. 토지, 건물, 집합건물 3종류 -> 일반 건물의 경우 토지와 건물을 둘다 떼고, 집합건물의 경우 집합건물을 하나 뗀다.
5. 대법원 인터넷 등기소 열람
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1. 경매 물건 검색
대법원 경매정보 사이트를 통해 경매 관련 정보를 검색 한다.
좀 더 자세한 정보가 필요한 경우에는 xx옥션 등을 유료로 이용한다.
큰 돈을 벌기 위해서 작은 돈을 쓰는 것이 좋다!!
알아야 할 것
부동산 경매 투자자 들은 각 지역의 법원 위치를 숙지하도록 한다.
감정평가액은 시세 보다 약간 높다고 생각하면 된다.
유찰이 되면 보통 가격을 떨어뜨리는데 서울의 경우 20%, 인천은 30%
2. 용어
유찰 : 1등이 없는 상황
낙찰 : 1등이 나온 상황
패찰 : 입찰에서 졌다.
입찰 보증금 : 법원에서 요구하는 보증금으로서 최저금액의 10%를 요구
기일입찰 : 나 또는 대리인이 반드시 입찰을 하러 가야함
매각 기일은 통상 35일이다.
보존등기가 30년에 가까우면 미래가치가 있다.
| 부동산 경매의 기술 2 (0) | 2019.01.15 |
|---|---|
| 부동산 경매의 기술 1 (0) | 2019.01.15 |
| 전 / 월세 빨리 내는 방법 (0) | 2019.01.14 |
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